Los acontecimientos de los últimos meses han producido impactos en una serie de variables relevantes de la economía argentina. En particular la suba del dólar y de los precios minoristas han adquirido una significación clave para el análisis, en este caso, de créditos hipotecarios sujetos a la inflación. Desde enero hasta julio de 2018 la inflación acumuló 19,6%, impulsada por el sostenido incremento del dólar que, si el 23 de abril se ubicaba en torno a los 20 pesos, en poco más de 4 meses ascendió a 39,77 pesos (según el tipo de cambio minorista vendedor del Banco Central). De acuerdo con las proyecciones del Ministerio de Hacienda, la inflación anual de 2018 se ubicará en torno al 42%, mientras que el Relevamiento de Expectativas de Mercado que publica el Banco Central –al mes de agosto- estima una inflación de 40,3%. A estas dos variables debe adicionarse la pérdida de poder adquisitivo promedio de 2018 que desde CEPA estimamos en 6,5% promedio de los salarios registrados, respecto de 2017. Y, por otro lado, la caída en la actividad económica incide negativamente en la dinámica crediticia.

Desde su lanzamiento, los créditos UVA despertaron tanto elogios como opiniones negativas. Por un lado, se ubican quienes consideran que estos créditos representan una posibilidad real para muchos argentinos y argentinas de concretar el acceso a la casa propia, dadas las dificultades para el acceso al crédito y el aumento de las propiedades en dólares. Por otro, se sumaron voces que advierten sobre el riesgo de este sistema en un contexto de elevada inflación y volatilidad del dólar, y sin un panorama claro respecto de la mejora de dichos indicadores en el corto plazo. los créditos indexados por inflación se proponen como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, y no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda. Hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo.

El pasado 27 de julio, Jefatura de Gabinete presentó un informe al congreso denominado una casa para cada familia, un informe que da cuenta de la magnitud del problema habitacional en la argentina. El mismo da cuenta de 3 programas que plantean, supuestamente, una solución al problema habitacional de la vivienda, dentro de los cuales se destaca el caballito de batalla para la reactivación económica en 2017: los créditos denominados UVA.

En las últimas semanas reaparecieron noticias (1) subrayando la escasa rentabilidad del sector inmobiliario (real state). Sin embargo, existen ciertas imprecisiones y errores conceptuales que llevan a esta conclusión. En el presente informe nos proponemos analizar la inversión inmobiliaria y su rentabilidad, identificando algunas particularidades del sector. Específicamente, discutimos el indicador que considera la relación entre el monto de los alquileres y el precio de las propiedades. Dicho cálculo desconoce el incremento sistemático que vienen experimentando los precios de los inmuebles en dólares. Si se incluye la ganancia por la revalorización de las propiedades, el negocio de los alquileres demuestra ser sumamente atractivo indicando una rentabilidad de 18,7% anual en dólares para el 2017. Muy por encima del 5% (2) que informaron publicaciones especializadas del sector. En los apartados que siguen desarrollaremos un análisis de la rentabilidad del sector a partir de una metodología específica que se explica en el anexo del informe.

La seguidilla de devaluaciones de 2018 puede explicar, como variable central, que haya sido el año de mayor inflación desde 1991. La inflación minorista anual se ubicó en el 47,6%, pero al no acompañar los salarios a esa inflación, derivó en una pérdida del poder adquisitivo promedio del 14,32% en términos interanuales para el conjunto de trabajadoras y trabajadores registrados.